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2022-01

中國房地產稅改革的最新重大舉措

發布時間 : 2022-01--10 點擊量 : 0
今年10月23日,第十三屆全國人民代表大會常務委員會第三十一次會議通過了《全國人民代表大會常務委員會關于授權國務院在部分地區開展房地產稅改革試點工作的決定》,這是近期中國房地產稅改革的最新重大舉措。 ? 一、中國房地產稅發展的簡況 ? 中國征收房地產稅歷史悠久,周朝的"廛布之征"就具有房產稅的性質,近代房地產稅始于清朝后期的房捐和土地稅,民國時期國民政府曾經公布《房捐條例》等房地產稅法規。中華人民共和國成立以后繼續征收房地產稅,中央人民政府政務院于1951年8月8日公布《城市房地產稅暫行條例》,即日起施行。1973年稅制改革時,國務院將對國營企業和集體企業征收的房地產稅并入工商稅,城市房地產稅僅對極少數私人的城市房地產征收。 ? 在中國改革開放以后的稅制改革中,房地產稅陸續恢復征收:1986年9月15日和1988年9月27日,國務院先后發布《中華人民共和國房產稅暫行條例》《中華人民共和國城鎮土地使用稅暫行條例》,分別自1986年10月1日和1988年11月1日起施行。上述暫行條例僅適用于國營企業、集體企業、私營企業等內資企業和中國公民,并規定個人所有非營業用的房產免稅,與上述房產相關的土地沒有征稅的規定;外商投資企業、外國企業和外國公民繼續繳納城市房地產稅和土地使用費。2006年,國務院修改了《中華人民共和國城鎮土地使用稅暫行條例》,規定自2007年起對外商投資企業、外國企業征收城鎮土地使用稅,土地使用費停止征收。2008年,國務院決定自2009年起廢止《城市房地產稅暫行條例》,按照《中華人民共和國房產稅暫行條例》對外商投資企業、外國企業和外國人征收房產稅。至此,實現了房地產稅制度的內外統一。 ? 2020年,全國房產稅、城鎮土地使用稅收入分別為2841.8億元、2058.2億元,合計4900億元,約占全國稅收收入的3.2%、地方稅收入的23.4%和地方政府全部財政收入的2.7%。 ? 二、近年來中國房地產稅改革的推動情況 ? 近十多年來,中國對房地產稅改革做了很多研究工作,認識逐漸深化,也開展了一些試點工作: ? 2010年5月27日,國務院批轉國家發展和改革委員會報送的《關于2010年深化經濟體制改革重點工作的意見》,其中提出逐步推進房產稅改革。 ? 同年10月18日,中國共產黨第十七屆中央委員會第五次全體會議通過《中共中央關于制定國民經濟和社會發展第十二個五年規劃的建議》,其中提出研究推進房地產稅改革。 ? 2011年1月27日,根據國務院的決定,上海市、重慶市人民政府分別發布《上海市開展對部分個人住房征收房產稅試點的暫行辦法》《重慶市人民政府關于進行對部分個人住房征收房產稅改革試點的暫行辦法》,次日起實施。從10年來的情況看,上述改革試點似乎運行比較平穩,但是未見其他地區跟進,后來很長一段時間內也未見有關方面就此公布新的具體要求。 ? 2011年3月14日,第十一屆全國人民代表大會第四次會議批準《中華人民共和國國民經濟和社會發展第十二個五年規劃綱要》,其中采納了中共十七屆五中全會的建議,提出研究推進房地產稅改革。 ? 2013年11月12日,中國共產黨第十八屆中央委員會第三次全體會議通過《中共中央關于全面深化改革若干重大問題的決定》,其中提出加快房地產稅立法,并適時推進改革。 ? 2016年3月16日,第十二屆全國人民代表大會第四次會議批準《中華人民共和國國民經濟和社會發展第十三個五年規劃綱要》,其中提出推進房地產稅立法。 ? 2020年5月11日,中共中央、國務院發布《關于新時代加快完善社會主義市場經濟體制的意見》,其中提出穩妥推進房地產稅立法。 ? 同年12月23日,財政部部長劉昆在《人民日報》發表署名文章《建立現代財稅體制》,其中提出按照"立法先行、充分授權、分步推進"的原則,積極穩妥推進房地產稅立法和改革。 ? 2021年3月11日,第十三屆全國人民代表大會第四次會議批準《中華人民共和國國民經濟和社會發展第十四個五年規劃和2035年遠景目標綱要》,其中再次提出推進房地產稅立法。 ? 此外,從十二屆、十三屆全國人大常委會的立法規劃看,其中都有房地產稅法;近年來全國人大常委會的年度立法工作計劃中也曾經多次列入房地產稅法,作為預備項目和初審項目,但是不包括2021年。2021年11月29日召開的十三屆全國人大常委會第一百零六次委員長會議已經原則通過全國人大常委會2022年度工作立法工作計劃,但是其中應該不會再有房地產稅法的內容。 ? 三、近期中國房地產稅改革的安排和展望 ? 今年5月14日,全國人大常委會法制工作委員會相關負責人談及"落實稅收法定原則"進度時介紹,按照全國人大常委會立法規劃的安排,有關方面正在研究起草房地產稅法草案,相關工作正在穩步推進,似乎再次表明了"立法先行"的思路。 ? 8月17日,中央財經委員會第十次會議召開,研究促進共同富裕等問題,提出加強高收入的規范和調節,措施之一就是積極穩妥地推進房地產稅立法和改革,做好試點工作。由此可見房地產稅立法和改革的新寓意和"試點先行"的新思路,十三屆全國人大常委會第三十一次會議據此作出關于房地產稅改革試點工作的決定也順理成章。 ? 筆者根據自己近年來研究中國房地產稅立法和改革的心得粗略分析,全國人大常委會作出的上述決定有下列要點特別值得關注: ? 第一,房地產稅改革試點先行,而且試點期限長達5年,待條件成熟時制定法律,不急于求成,匆忙立法,體現了高層對房地產稅立法和改革的積極而穩妥的策略,這是近期中國房地產稅立法和改革的新起點。 ? 第二,房地產稅改革試點工作由全國人大常委會授權國務院辦理,不同于2011年國務院批準個別城市人民政府試點的做法,權限適當上收,再次體現了稅收法定的原則。 ? 第三,試點地區房地產稅的征稅對象為用于居住的房地產,但是不包括依法擁有的農村宅基地及其上的住宅;納稅人為相關的土地使用權人、房屋所有權人,即擬對規定范圍以內的住宅征稅,從而擴大了現行房產稅、城鎮土地使用稅的征稅對象、納稅人的范圍,與外國通行的房地產稅大體一致,這是中國改革開放以后房地產稅制度改革的又一次重大突破。如同個人所得稅并非對所有個人的全部所得征收一樣,房地產稅也不應該對所有用于居住的房地產征收,而是應當設計適當的征稅起點即免征額,這是保障人民基本生活的需要。從加強高收入的規范和調節考慮,房地產稅的納稅人應當以擁有較多房地產的高收入者為主。 ? 第四,房地產稅試點的具體辦法由國務院制定,上述辦法的實施細則由試點地區人民政府制定,房地產稅的征收管理模式和程序由國務院及其有關部門、試點地區人民政府確定,責權比較分明,配置也比較合理,有利于此項試點工作的順利開展。這意味著,在國務院制定全國統一的房地產稅試點辦法以后,各試點地區根據當地的情況制定的實施方案可能不盡相同,如各地規定的征稅范圍、計稅依據、稅率、減免稅和實施日期等稅制要素可能存在一些差異,這是符合中國國情的,外國的房地產稅制度通常也不是全國統一的。 ? 第五,房地產稅試點地區由國務院綜合考慮多方面因素以后確定,報全國人大常委會備案;全國人大常委會的上述決定自公布之日起施行,試點實施啟動時間由國務院確定,既體現了稅收法定的原則,也有利于國務院的具體操作。鑒于房地產稅通常按年計征,如果國務院可以近期提出方案,明年實施可能比較適宜。至于試點地區的選擇,不妨可以考慮"點面結合",即在中國東部、中部和西部地區同時起步,以經濟比較發達的大中型城市為主。(作者系中國法學會財稅法學研究會副會長、國稅總局稅收科研所原所長)(經濟觀察報)
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07
2022-01

政策密集落地 房地產市場預期持續改善

發布時間 : 2022-01--07 點擊量 : 0
中央經濟工作會議后,圍繞促進房地產業健康發展和良性循環,監管部門和各地相關部門不斷發聲,并出臺多項政策舉措。專家認為,這有助于進一步穩定市場預期,助力房地產市場平穩發展。 12月21日,房地產板塊強勢上漲。據中證金牛座APP顯示,截至收盤,房地產服務板塊漲7.62%,房地產開發板塊漲6.21%,居A股各板塊漲幅前兩位。 ? 多地政策密集出臺 ? 近期監管部門密集就房地產市場表態或出臺政策,旨在保持房地產平穩運行,更好滿足購房者的合理住房需求。 在信貸及風險防范方面,人民銀行和銀保監會日前聯合印發《關于做好重點房地產企業風險處置項目并購金融服務的通知》,鼓勵銀行業金融機構按照依法合規、風險可控、商業可持續的原則,穩妥有序開展房地產項目并購貸款業務,支持優質的房地產企業兼并收購重點房地產企業的項目。 國家統計局新聞發言人付凌暉日前表示,下階段要按照中央要求,堅持“房住不炒”的定位,堅持購租并舉,加快發展長租房市場,推進保障性住房建設,支持商品房市場更好滿足購房者合理住房需求,“因城施策”,促進房地產業良性循環和健康發展,更好滿足人民群眾生活需要。 從地方政策層面來看,據中原地產研究中心不完全統計,近一個月以來,桂林、晉江、蕪湖、荊門、衡陽等20余個城市拿出“真金白銀”,發布穩樓市政策。 銀河證券分析師王秋蘅表示,各個城市目前所面臨的景氣度不同,各地方或有更大的自主權根據情況調整政策。未來市場“限漲”和“限跌”并行,“調控”和“調整”并行,不排除庫存壓力較大的城市對樓市政策作進一步調整。 在房企融資方面,11月以來,隨著政策支持力度加大,地產債發行金額明顯增多??硕鹧芯恐行臄祿@示,11月,100家典型房企的境內外債券融資總量達749.63億元,環比上升65.8%。 從近期債券審核進度看,12月以來各品種地產債審核均有所加快,包括前期發行較緩慢的供應鏈ABS等。房企信用債發行也持續回暖。華西證券數據顯示,截至12月16日,房地產企業合計發行境內信用債299.9億元,環比增長8.7%。 ? “因城施策”力度料加大 ? 業內人士普遍認為,房企融資逐步回暖,各地“因城施策”力度可能加大。 申港證券分析師曹旭特稱,從近期各監管部門表態看,守住不發生系統性風險的底線是最直接的目的,也可以看到政府在融資端進行邊際放松的動作迅速,隨著風險由融資端向銷售端轉移,政策的目標也開始由融資環境向預期管理轉移。 “在行業景氣度下行疊加房企信用端承壓的背景下,后續行業托底政策仍值得期待?!睎|北證券分析師王小勇表示,政策端的邊際寬松不意味著調控的轉向,當下政策更關注維護住房消費者的合法權益。 東興證券分析師林瑾璐表示,當前各地政策的核心在于在“房住不炒”原則下,維護房地產市場平穩健康發展,以穩為主、不會大起大落。信貸政策方面,重在滿足房企、購房者的合理信貸需求,這有助于相關領域風險平穩化解。 展望2022年,交通銀行金融研究中心資深研究員夏丹預計,2022年隨著政策面趨于緩和,樓市成交低迷的狀況有望得到邊際改善。一方面,房地產市場以穩為主,促進需求正常釋放。個人按揭貸款新增額度同比料有所提升,審批放款速度加快,按揭利率可能結構性回調,以重點滿足首套房、改善型需求為主,促進購房剛需正常釋放。另一方面,政策托底而非刺激,房地產市場觀望氛圍依舊濃厚,行業基本面依然面臨下行壓力。同時,商品房可能面臨供給短板,成交增速難有明顯回升。(中國證券報)
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24
2021-12

建筑行業碳排放占比達40%,綠色建造如何助力碳中和?

發布時間 : 2021-12--24 點擊量 : 0
2021年以來,在三道紅線、兩集中政策下,行業發展環境發生諸多變化。從“房貸收緊”到“放款時間提速”,從“融資縮水”到“債務逾期增多”,從“銷售下滑”到“以價換量”,諸多不確定的情況考驗著行業,影響著房企,也磨煉著每一位從業者。在這場房地產行業新試煉中,涌現出諸多推動行業發展的先進經營理念、新科學技術、新發展模式。進入四季度總結季,央廣網房產特推出“破界·更新丨新階段下地產行業的審慎與進擊”專題,對行業發展的新特點、新趨勢和優質企業的新產品、新技術進行分享,同時對于能夠積極面對行業變化、有效引領企業發展的優秀企業家、職業經理人的事跡進行報道,以期給行業帶來可參考、可學習的案例。 ? 12月20日,全國工業和信息化工作會議在北京召開,會議強調2022年要實施工業領域碳達峰行動,穩步推進產業綠色低碳轉型;同時提出要擴大新能源汽車、綠色智能家電、綠色建材消費。 ? 建筑領域的節能減排、低碳轉型是我國實現“雙碳”目標的關鍵一環。國際能源研究中心的報告顯示,從全球來看,建筑行業貢獻了碳排放總量的40%;中國建筑節能協會能耗專委會發布的《中國建筑能耗研究報告(2020)》顯示,2018年全國建筑全過程碳排放總量占全國碳排放的比重達到51.3%。 ? 目前,建造施工過程中的資源消耗大、污染排放高、建造方式粗放等問題仍然比較突出,推廣綠色化、工業化、信息化、集約化、產業化建造方式迫在眉睫。近年來,國家和各地政府紛紛出臺各類政策支持和推廣綠色建造方式,而房企也在積極布局裝配式建筑、建筑機器人等領域,探索綠色發展新路徑。 ? 政策加速推廣綠色建造方式 今年10月,國務院印發《2030年前碳達峰行動方案》,為工業、交通運輸、建筑等領域如何實現碳達峰制定了路線圖。其中明確要推廣綠色低碳建材和綠色建造方式,加快推進新型建筑工業化,大力發展裝配式建筑,推廣鋼結構住宅,推動建材循環利用,強化綠色設計和綠色施工管理。 ? 針對綠色建造的總體要求、主要目標和技術措施,住房和城鄉建設部辦公廳在今年3月16日發布了《綠色建造技術導則(試行)》(下稱《導則》),指出綠色建造應將綠色發展理念融入工程策劃、設計、施工、交付的建造全過程,充分體現綠色化、工業化、信息化、集約化和產業化的總體特征。 ? 據住房和城鄉建設部工程質量安全監管司相關負責人介紹,綠色建造是按照綠色發展的要求,通過科學管理和技術創新,采用有利于節約資源、保護環境、減少排放、提高效率、保障品質的建造方式,實現人與自然和諧共生的工程建造活動。同時他指出綠色建造的主要技術要求包含了有效采用BIM、物聯網、大數據、移動通信、人工智能、機器人等相關技術,整體提升建造手段信息化水平等。 ? 《導則》為綠色建造試點地區的試點工作提供了規范和指導。2020年底,湖南省、廣東省深圳市、江蘇省常州市被確定為綠色建造試點地區,目前各地正在加緊推進試點工作。 ? 其中,《常州市綠色建造試點工作實施方案》在今年7月正式出臺。同期,湖南省宣布長沙機場改擴建工程等9個項目作為全省第一批綠色建造試點項目,試點項目所在地的長沙市、株洲市、湘潭市作為全省第一批綠色建造試點城市。以長沙機場改擴建工程為例,主要試點內容包括綠色建造策劃、智能建造和智慧運維;株洲市的中天麓臺、長沙市的小天城二期項目,主要試點新技術在鋼結構住宅的廣泛應用。 ? 除試點地區外,其它省市也按下了推廣綠色建造方式的“快進鍵”,助力“雙碳”目標實現。湖北省在今年12月15日發布了綠色建造科技創新聯合體手冊,為當地房建與市政工程行業綠色建造提供設計技術與施工指導。江蘇、黑龍江、四川、天津等省市發布的“十四五”建筑業發展規劃中,均提出要大力推進綠色建造、裝配式建造、智能建造改革。 ? 裝配式建筑年均增長率 綠色建造的技術方式中,裝配式建筑是近年來政策大力推廣的一項。在政府的倡導下,房地產企業也在積極參與裝配式建筑的發展。 ? 北京在集中供地競拍中設置了競高標準商品住宅建設方案環節,規定裝配率越高將獲得更高分數。而今年首批集中供地的8個高標準商品住宅建設方案顯示,有7個項目承諾了裝配式建筑裝配率在76%以上,涉及融創、北京城建、住總、綠城等多家房企。 ? 于2003年開始推進裝配式建筑的萬科,成立了萬科工廠化中心,致力于預制裝配式體系的研究。從2013年至2015年底,萬科已實現全部在建住宅項目預制樓梯100%、預制構件和部品40%、裝配式內墻100%、內外墻抹灰100%的目標,2020年實現裝配式住宅占總開工量的85.7%。 ? 遠洋集團設置了裝配式專項工作組和技術專家組,并通過《遠洋集團開發項目裝配式實施工作管理辦法》等工具標準,提升項目精細化管理水平。 ? 中國金茂則孵化了金茂慧創建筑科技(北京)有限公司,業務涵蓋裝配式全流程咨詢+供貨、BIM全流程咨詢、超低能耗咨詢等,已服務中國金茂、華潤、保利、中國綠發、合生創展、遠大住工、三一筑工等客戶。 ? 美的置業將發展建筑工業化作為公司“一主兩翼”戰略的重要部分,旗下的睿住科技有限公司2017年開始深耕裝配式行業,已布局徐州、佛山、邯鄲等5大裝配式建筑產業生產基地。 ? 中建四局主編了貴州省首部裝配式建筑地方標準;中建八局一公司設立濟南、中原兩個生產基地,覆蓋山東、雄安等區域,供應裝配式構件22.45萬立方米,有力支撐主業發展。 ? 政策導向以及眾多房企的探索對裝配式建筑的發展起到了實際推動作用。據住房和城鄉建設部標準定額司司長田國民介紹,“十三五”期間,我國累計建成裝配式建筑面積達16億平方米,年均增長率為54%;其中,2021年新開工裝配式建筑占新建建筑的比例達到了20.5%。 ? 智慧建造助力碳減排 在建筑的建造環節引入智慧科技的手段,有助于提升施工和管理效率,同樣也是降低碳排放的有效措施。2021年服貿會智慧建造與綠色發展高峰論壇上,國家最高科學技術獎獲得者、中國工程院院士錢七虎提出,建筑領域要實現碳達峰、碳中和,更需要通過技術創新來實現綠色發展,推動以建筑設計為主體的技術方法創新,推進空間節能和設備節能的融合,以及將工程建設向智能建造發展。 ? 今年2月,住房和城鄉建設部發文同意將上海、重慶、佛山、深圳4地的7個項目列入國家智能建造試點項目,涉及萬科、綠地、金地、碧桂園等多家房企。住建部表示,開展智能建造試點工作,要圍繞建筑業高質量發展,以數字化、智能化升級為動力,創新突破相關核心技術,加大智能建造在工程建設各環節應用,提升工程質量安全、效益和品質,盡快探索出一套可復制可推廣的智能建造發展模式和實施經驗。 ? 個試點項目中佛山順德的鳳桐花園項目,是碧桂園旗下博智林建筑機器人的首個商業應用項目。據悉,截至2021年10月底博智林已有18款建筑機器人投入商業化應用,服務覆蓋18個省份近120個項目,累計交付超400臺,累計應用施工超450萬平米,在提升施工安全和工程質量、提高工效、減少污染等方面取得明顯成效。 ? 金地打造的上海嘉定新城菊園社區亦被列入智能建造試點,為此,金地集團上海公司專門開發了一套名為“建筑信息建模技術智能建造”的BIM全流程協同管理平臺,實現工程管理的智能化。 ? 在智慧建造領域,旭輝、融創、實地、金茂等眾多房企都在持續嘗試引進新技術,推進施工建造領域的智能化升級。據克而瑞統計,以BIM系統為代表的智慧建造產品在中國百強房企中的使用率已達73%;目前智慧建造整體行業規?;鶖档?、增速快,軟件銷售和咨詢服務的市場規??偤图s為70億。 ? 此外,房企們還在使用綠色環保建材、降低建造過程中的污染排放等方向上不懈探索,助力碳減排。在房地產行業的轉型與變革期,綠色建造正為行業注入新動能。抓住綠色發展的新機遇,房地產企業在推動行業高質量發展的同時,也為碳達峰、碳中和目標的實現貢獻著力量。(央廣網)2021/12/22
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